今天，笔者有幸又看到了任总博客的一篇文章，题目为《任志强：地价占房价的比例高达59%》。看了半天，文中不乏“专业”术语，个中内容无非只有以下几个观点：一是房价的大头都是土地成本；二是以现在的地价，扣除建安成本、税费等因素，地产根本不赚钱。真是一个遗笑大方的的结论。笔者不由赞叹，任总真是一个奇人，一个狂人。
之前曾有舆论曝光任志强的年薪有几百万，怕搞错这个数据，以免往后落下把柄，于是笔者又百度搜索确认了一下，一个《任志强以774万年薪居地产大鳄08年薪榜首位》的新闻标题立即跃入眼帘。真是怪了，既然按照任总的逻辑，地产基本上是不赚钱的，那几百万的年薪从哪来的？员工的工资从哪来的？难道是自己家有印钞机不成？可笑啊。
其实任总包含其他鼓吹地产的所谓知名人士，既然已经认定房价应该上涨，还会上涨，为何不悄悄抄底房市，还要在这么一个明显的投资机会面前将“房价将要上涨”的天机公布于众？难道是良心发现，想让人民群众也在房市上大赚一笔？果真如此，那我还得代表广大人民（含房屋投机者）谢谢这些好心人了。
事实胜于雄辩，你再嚷，再忽悠，也始终改变不了房市大势。大的趋势，谁也改变不了。从这点说，以任总为代表的地产“呼喊派”一定会归于失败。
同时，面对当前“假按揭”和伪“小阳春”的舆论，也不见有地产斗士辩解了。真是奇怪了。
以前曾闻有不少明星、社会混子利用绯闻、裸照等形式炒作出名，于是笔者稍加发挥想象了一下，对于以任总为代表的这些地产大鳄，腰缠万贯，不缺银子，会不会想在有钱之后也想搞出点“名气”来呢？果真如此，任总也算成功了。
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2009年4月29日星期三
2009年4月21日星期二
风月时评 驳陈宝存《楼市现状总理讲话打了易曹牛时戴等衰派一记耳光》书【原创】
今天，在笔者浏览搜狐财经的时候，偶然间发现了一篇所谓“打了时寒冰一耳光”的博文，首先说明的是，笔者被吸引读这篇文章，不是因为笔者想看究竟所写文章的博主有什么看法，还是总理又说什么了，而是想这个博主能够把文章题目写成这个样子，一定很有才。于是抱着猎奇的态度打开并全文阅读了博文。
里面的数据就不说了，因为我们一介草民，没有那个时间做研究，也没有那个功夫去验证人家说的数据真实性如何，就权当是正确的吧。笔者主要围绕总理说过的一句话说说。博文原话为：“而四月十六日总理主持的国务院常务会议，更是把“着力扩大消费特别是居民消费，进一步完善“家电下乡”政策，稳定住房、汽车等大宗消费”作为经济工作的重点。这是对楼市大跌论的无情打击。”
也就是这句话，那个陈保存于是认为“一年多的楼市观望，在中央政府为购房者减负以及开发企业的努力之下，房价渐趋理性，而随着因拆迁改造引起的土地价格合理上涨、地方土地财政被挤压的现象成为不可避免，对房价的继续下行是没有支撑作用的。”不可否认，国家为了经济的需要，为了刺激楼市消费，降低了很多税费，但这些和开发商何干？开发商是降价了，但真的是在“开发企业努力之下”吗？不知道是否有人听说，但我是没有听过那个开发商说“我们也在‘努力降低房价’”。不过倒是知道地产大亨的代表任总，前段时间还大喊房子之于大白菜基本没涨，不知道这种现象与宝存同志所谓“开发企业的努力之下”的言论一致吗？
这还不然，笔者主要想说的还是总理的讲话。
总理说：“稳定住房、汽车等大宗消费”，如何理解“稳住”二字？到底是稳住房价，还是稳住成交量？或者稳住别的什么东西？我想单纯就是“稳住”二字，可以有很多解释。
笔者同意博主“单纯楼市在经济全局中，只是小民生。国家考虑的是经济全局的走向，这样对房地产市场的稳定发展给予了厚望。”这个观点，但这个观点并不能说明、或者代表国家不希望房价下跌！
依笔者看，首先在“稳定”二字上，总理的意图不是稳住房价，而是稳住成交量。之所以这么说，一是房价稳了，未必可以促进房市回暖，但成交量上来了，资金就可以回流房市，那就有利于地产的发展。之所以说是稳定成交量而不是稳住房价的第二个佐证，就是近期媒体曝光了很多关于前阵子“小阳春”的黑幕。因为有假“小阳春”现象的存在，房市成交量必然再一次下跌（实际有媒体报道4月份房市成交量已经下跌），这些问题的揭露，难道总理不知道？也因此，才会有总理的“稳定”二字。
所以说，不要这么轻易的温总理“稳定”二字说房市房价了！更不要轻易下打谁耳光的结论。
在笔者看来，政府不希望房市大规模降价，因为这可能引发大量房企破产，引发大量断供潮，进而冲击金融安全，危及实体经济，造成“中国式次贷危机”，但也不希望房价再涨，因为房价已经严重压制人民消费，地产暴利已成众矢之的，成了新时期压在人民肩上新“大山”，同时，房市成交萎缩，也对实体经济不利（地产资金占压，压制进一步投资，进而拖累经济发展），因此，站在科学发展观和建立和谐社会要求的立场上，政府对房市的主要态度表现（及演化）则成了：
一是对房市涨跌不评论、不指导、不表态。不管房市怎么闹，始终是民间层面，中央政府则一直不表态。
二是为了间接打压房价，大建廉租房、经适房。这样做至少有以下两个好处，既通过建廉租房、经适房搞了基础建设，拉动了gdp，提高了就业率，发展了经济，又通过市场供给间接打压了房价。
三是对某些地方政府之于地产的托市政策由“默认”改为“不支持”。关于这一点，一直关注财经新闻的朋友应该还有印象。首先好像是发改委官员表态停止了一些地方政府的托市政策（具体可能会有出入），然后是社科院的报告。这些，笔者就不累述了。
四是媒体关于房市的态度。媒体一直是看空地产的，不管看空的是否合理。单纯从传播学的角度讲，媒体，特别是主流媒体可以发布看空房市的言论，那就很能说明一些舆论背后东西。在这里，笔者无须说的过于明了，因为有些言论可能有些敏感，不便直说。
因此，综合来看。总理的“稳定”二字，或远不是陈宝存“稳定”二字啊。
于是，宝存兄说打了时寒冰等人一耳光这句话，是不是说得有些早了呢？
退一步说，究竟温总理“稳定”二字到底有何内涵，我们可以先放一放，看看以后国家会有什么政策，到那时，理不辨亦自清了。
文行至此，也该告一段了，但又想宝存是地产专业人士（陈宝存搜狐博客博主自注：全国工商联房地产商会 理事 全国房地产经理人联盟 副秘书长 河北分盟常委 副主席），应该不会不了解房市吧，怎么会有如此言论呢？除了“屁股决定脑袋”，实在找不出别的解释。
陈宝存搜狐博客地址：http://chenbaocun.blog.sohu.com/114737948.html
建议大家看博客的同时，也看看网友的评论，同样精彩。
里面的数据就不说了，因为我们一介草民，没有那个时间做研究，也没有那个功夫去验证人家说的数据真实性如何，就权当是正确的吧。笔者主要围绕总理说过的一句话说说。博文原话为：“而四月十六日总理主持的国务院常务会议，更是把“着力扩大消费特别是居民消费，进一步完善“家电下乡”政策，稳定住房、汽车等大宗消费”作为经济工作的重点。这是对楼市大跌论的无情打击。”
也就是这句话，那个陈保存于是认为“一年多的楼市观望，在中央政府为购房者减负以及开发企业的努力之下，房价渐趋理性，而随着因拆迁改造引起的土地价格合理上涨、地方土地财政被挤压的现象成为不可避免，对房价的继续下行是没有支撑作用的。”不可否认，国家为了经济的需要，为了刺激楼市消费，降低了很多税费，但这些和开发商何干？开发商是降价了，但真的是在“开发企业努力之下”吗？不知道是否有人听说，但我是没有听过那个开发商说“我们也在‘努力降低房价’”。不过倒是知道地产大亨的代表任总，前段时间还大喊房子之于大白菜基本没涨，不知道这种现象与宝存同志所谓“开发企业的努力之下”的言论一致吗？
这还不然，笔者主要想说的还是总理的讲话。
总理说：“稳定住房、汽车等大宗消费”，如何理解“稳住”二字？到底是稳住房价，还是稳住成交量？或者稳住别的什么东西？我想单纯就是“稳住”二字，可以有很多解释。
笔者同意博主“单纯楼市在经济全局中，只是小民生。国家考虑的是经济全局的走向，这样对房地产市场的稳定发展给予了厚望。”这个观点，但这个观点并不能说明、或者代表国家不希望房价下跌！
依笔者看，首先在“稳定”二字上，总理的意图不是稳住房价，而是稳住成交量。之所以这么说，一是房价稳了，未必可以促进房市回暖，但成交量上来了，资金就可以回流房市，那就有利于地产的发展。之所以说是稳定成交量而不是稳住房价的第二个佐证，就是近期媒体曝光了很多关于前阵子“小阳春”的黑幕。因为有假“小阳春”现象的存在，房市成交量必然再一次下跌（实际有媒体报道4月份房市成交量已经下跌），这些问题的揭露，难道总理不知道？也因此，才会有总理的“稳定”二字。
所以说，不要这么轻易的温总理“稳定”二字说房市房价了！更不要轻易下打谁耳光的结论。
在笔者看来，政府不希望房市大规模降价，因为这可能引发大量房企破产，引发大量断供潮，进而冲击金融安全，危及实体经济，造成“中国式次贷危机”，但也不希望房价再涨，因为房价已经严重压制人民消费，地产暴利已成众矢之的，成了新时期压在人民肩上新“大山”，同时，房市成交萎缩，也对实体经济不利（地产资金占压，压制进一步投资，进而拖累经济发展），因此，站在科学发展观和建立和谐社会要求的立场上，政府对房市的主要态度表现（及演化）则成了：
一是对房市涨跌不评论、不指导、不表态。不管房市怎么闹，始终是民间层面，中央政府则一直不表态。
二是为了间接打压房价，大建廉租房、经适房。这样做至少有以下两个好处，既通过建廉租房、经适房搞了基础建设，拉动了gdp，提高了就业率，发展了经济，又通过市场供给间接打压了房价。
三是对某些地方政府之于地产的托市政策由“默认”改为“不支持”。关于这一点，一直关注财经新闻的朋友应该还有印象。首先好像是发改委官员表态停止了一些地方政府的托市政策（具体可能会有出入），然后是社科院的报告。这些，笔者就不累述了。
四是媒体关于房市的态度。媒体一直是看空地产的，不管看空的是否合理。单纯从传播学的角度讲，媒体，特别是主流媒体可以发布看空房市的言论，那就很能说明一些舆论背后东西。在这里，笔者无须说的过于明了，因为有些言论可能有些敏感，不便直说。
因此，综合来看。总理的“稳定”二字，或远不是陈宝存“稳定”二字啊。
于是，宝存兄说打了时寒冰等人一耳光这句话，是不是说得有些早了呢？
退一步说，究竟温总理“稳定”二字到底有何内涵，我们可以先放一放，看看以后国家会有什么政策，到那时，理不辨亦自清了。
文行至此，也该告一段了，但又想宝存是地产专业人士（陈宝存搜狐博客博主自注：全国工商联房地产商会 理事 全国房地产经理人联盟 副秘书长 河北分盟常委 副主席），应该不会不了解房市吧，怎么会有如此言论呢？除了“屁股决定脑袋”，实在找不出别的解释。
陈宝存搜狐博客地址：http://chenbaocun.blog.sohu.com/114737948.html
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2009年4月9日星期四
转帖：时寒冰《转帖：戴建中答房地产商任志强书 》
引言：笔者在之前的一篇文章中，曾经为了劝说不要炒地产股，说过了“难道让zf亲口对你说不希望房价再上涨了吗？”这句话，现在看看，如果这些话是社科院专家所说，是否可以代表政府的态度呢？一直想不明白，为什么有的人总是不面对现实呢？为什么有关人等这么蔑视人民的智慧呢？是的，人民因为善良，总是被一些人愚弄，但人民总有一天会明白，那 时，这些玩弄愚弄人民的人终将被人民彻底的抛弃。
地产商，请保持冷静，请自重，请勿作茧自缚。
------风月 即日
以下为时寒冰《转帖：戴建中答房地产商任志强书 》原文
从来没有哪个国家的房地产信息和房地产研究，像中国这样混乱。一些地产商被称为理论家，动辄长篇大论，徒不知这都是他们豢养的一大批写手和研究者的功劳。这些大鳄每天走场子忽悠房价，哪里有功夫看书、写作？一些地产商通过资助研究机构和经济学家（尤其是有“良知”光环的经济学家），占领舆论前言阵地，上演愚弄民众的大合唱。面对这种情景，有良知的研究者不仅要用心写报告，还应该抽出些时间，为那些唯利是图的人扫盲，从这个角度来看，戴建中先生是好样的。戴建中为地产商免费辅导经济学常识，将被遮掩或美化的真实裸露出来，使得更多人得以认清真相。——寒冰（暖之）
戴建中答房地产商任志强书
任志强先生： 3月31日，北京市社科院发布了《北京蓝皮书》系列四个发展报告（社会科学文献出版社出版），任先生看了报道很是不爽，4月2日便发出了长文《批判<北京蓝皮书>》，汹汹然责骂不绝于口。来而不往非礼也，我作为四个报告之一《北京社会发展报告（2008-2009）》的主编，择要略作回复。 我连续两年在《社会发展报告》中指出“在买房问题上不存在‘刚性需求’”的观点。这事关要不要在价格畸高时买房，是任先生最听不得的。什么是 “刚性”？任先生有最好的阐述：是“迅速的爆发出来并转换成了购买能力”，“刚”者：硬性需求，不变也，是“一定要”、“迅速”实现的需求。但任先生又絮絮叨叨的辩解：“刚到什么程度才能变成实际的购买行为是弹性的。这不是需求的弹性，而是价格的弹性。刚性是指居民要不要改善居住条件，价格弹性是指是否有能力消费！”如果需求是在一段时间里可满足也可不满足的，哪还叫什么“刚性”？例如许多房地产商和任先生一样，乐于把每年有多少人结婚需要婚房作为“刚性需求”的经典实例。确实，群众中蕴藏着巨大的住房消费需要，但是在畸高的房价面前拒绝购买或无力购买。2008年北京有近12万对新人，但一共只卖出去94200套住宅，总还不会全部卖给新婚夫妇了吧！但是大家婚照接，房先不买，还是我那句话，“住房需求相对而言是弹性的。买不起大房子可以买小房子，买不起房子可以租房子，住宅消费能力与房价找不到交汇点时，只能是有价无市”。其实我还有先生更不爱听的话：“一直要坚持到房价理性回归，个人能够承受再买房。”先生愿意拿住房“刚性需求”和食品的刚性需求相提并论，只可惜，去年以来大家不买商品房了，一样的经济环境，君可见大家也不买食品了吗？任先生的混乱源于弄不清“需要”(need)和“需求”(demand)两个概念的区别。人类要生存，必然产生消费需要。消费需要是一切经济活动的起点，但在市场经济条件下，消费需要一般都要通过市场来实现的，这就使消费需要体现为市场中的消费需求。影响消费需求的主要因素有：（1）消费者经济收入、（2）消费品价格、（3）产品、产业结构、（4）非经济因素，如消费者心理和习惯、政府的政策调控等。在住房问题上，每个人都需要住房，这是住房消费需要，但需求是相对价格而言并且一定是有限的，面对高价商品房，中低收入者的需求受到极大限制。要真是“刚性”的，反正总是要买的，任先生又何必起急，来“批判《北京蓝皮书》”呢？管他什么“政府政策调控”，管他什么百姓抱怨冲天，你的房子都会大卖特卖，尽管“稳坐钓鱼台”就是了。其实这些都是经济学教科书前几页的内容，实在不用我再多说了。 关于“房价收入比”、“可支配收入”等等，我和我的社科院同事没写一个字，这只是一本发展报告中收录的一篇文章观点，本可对先生的“批判”置之不理，但任先生以为自己很是明白，而所谓“专家”又很“无知无耻”，那我也有兴趣来看看到底是谁“不求甚解”吧。 任先生知道了“国际惯例上用的是所有可交易的住房的价格中位数作为计算依据”，所以嘲笑蓝皮书中那位作者用了房价“平均值”，是“想出人头地的单独‘创新’，以显示自己的高明。”任先生的国际惯例无非是联合国人居署的有关文件，在房价收入比定义中使用的是“中位数”（见“联合国人居署北京信息办公室”中文网站，www.cin.gov.cn/Habitat,《城市指标工具包指南（2003年）》第10页）。但人居署在计算有关价格的方法中也指出：“在得不到中等价格的时候，最终的解决方法就是使用平均价格。”由于中国统计部门一般不使用“中位数”而使用“平均数”的概念，因此联合国人居署在中国项目中，是用“平均数”来定义房价收入比的，请看： “房价与收入比 意义： 这是有关住房市场和住房购买能力最全面的指标。 定义： 平均面积的住房价格/平均家庭年收入 数据来源和编制方法： 相关的数据基于一项专家调查。沈阳的平均家庭住房面积为60平方米。” （见同一网站，《中国城市发展战略绩效指标手册》第25页-26页）。 至于任先生津津乐道的REICO又是什么组织呢？它的主要资助人之一就是任先生的华远公司。我斗胆问一声REICO,任先生说你们的报告“也用国家统计局的相关数据多年发布过相关的结果”，国家统计局什么时候向你们“发布”过“中位数”的？科学研究不是唬人，是要“说明计算的方式、出处”的，否则资助的“老板很生气，后果很严重！” 还有一个“不爽的”消息要告诉任先生，几年前就有人研究，如果真的用可支配收入“中位数”来做房价收入比的分母，由于中国贫富收入的极大差异，使得“中位数”会远远小于“平均数”，分母小了，得出的房价收入比就更高了（请看《统计研究》2003年第1期杨文武的文章《房价收入比指标研究》）。 任先生偏爱“中位数”，可是请先弄清定义，比如你文章中讲“中国的住房面积中位数2007年只有68平方米/户”，又大谬不然。请查《中国统计年鉴2008》第315页：2006年城市人均住宅建筑面积27.1平方米（2007年数据尚未公布）、农村人均住房面积30.7平方米，第94页又指出2007年每个家庭户平均3.17人，由此大致可以分别算出中国城市或农村平均每户住宅面积。任先生搞房地产，不会不知道中国城市、农村的住房是不能混在一起算的吧，而且都是按“平均数”，从来不按“中位数”运算的。这二者的差别、使用的得失，胡孝绳50年前写的《统计学》中做过比较，是本很好的启蒙之作，任先生便中可翻翻。 顺带再说说“可支配收入”，这是指居民生产、经营的净收入+政府对个人收入转移（如离退休金、失业救济金、赔偿等，单位对个人收入转移的辞退金、保险索赔、提取的住房公积金等）+ 家庭间的赠送和赡养 - 国家先发后征或居民家庭成员必须缴纳的刚性支出（如个人所得税、公积金、养老基金、医疗基金、失业基金等）。 一户人家在没有买房时，计算可支配收入要从总收入中减去每月缴纳的住房公积金；在这户人家买房时个人与单位的住房公积金又要发还给他，成为他可支配收入的一部分。在那位作者的文章里用的是北京市的人均可支配收入，既包括了第一种请况，也已包括了第二种情况中的住房公积金，因此不是任先生你所说“每个职工还有24%的住房公积金等未计入可支配收入部分”。至于先生说“加上住房公积金按社科院《北京蓝皮书》的算法岂不是人人都可以买得起住房了”，实在不知所云，即便按先生的说法（不是算法，因为先生在文中又计算错了），房价收入比由此从23：1降到18.5：1，离“人人买得起住房”也是相差太远了。 还要告诉任先生的是，2007年北京城镇从业人员745.4万人，而截至2008年年底，北京地区建立住房公积金单位的职工为429.24万人，没有住房公积金的至少占从业人员数的40%。任先生，请别忘了给自己公司工地上的民工存住房公积金啊！ 那篇文章作者以“户均100平方米计算”，也引起任先生大为不满，以致想起“中国政府90平方米以下面积的住房要占70%的规定”。那房地产商衮衮诸公又照政府规定做了吗？ 2007年连竣工的经济适用房平均每套都要106平方米，任先生能晒晒自己盖的商品房又是多少平米一套啊？房价收入比反映的是当下市场供给的有效性，拿100平方米为标准恐怕比任先生说的68平方米更有代表性吧？ 任先生用很大篇幅谈购房者如何有购买力，以资证明畸高房价合理，还维持的下去。社会规律与经济规律不可违抗，违反市场规律的高价，上得越高，摔得越重，任先生文章中一会儿日本、一会儿美国，似乎全世界房地产情况了然于胸，可否说说这些国家的高房价今天怎样了？我劝先生还是从长计议为好。 首先，经过这番房价的涨落，大家都懂了房市和股市一样有阴晴圆缺，正如北京市政府负责人所言，北京老百姓很“讲政治”，你不降价我就不买。前几年购房欲望高，是因为房价尚能接受，随着房价的高企，买得起房的人越来越少，购买力透支情况也愈来愈严重。先生讲“比发达国家都高的已有83%以上的住房私有化率更证明了中国人的购房能力。”这话也很错，住房私有化率的高低并非只是简单的购买力问题，与国家或地区的政策取向密切相关，尤其是在中国，往事不远，凡是经过住房制度改革的人对此都很明白。 其次，先生是“只为富人盖房”的，但几年下来，北京的富人市场也逐步饱和了。北京市统计局2007年9月底的抽样调查中，被调查户未来五年有购房需求的为18.3%，仅有2.1%户拟购房价在100万元以上。以先生之聪明，岂不心知肚明？所以先生又盯上“外来的购买力，房价就不仅仅是为了北京的供求对象所准备的了，也完全不受这种仅以北京户籍家庭收入的购买能力约束。”先生恐怕又是一相情愿了，先生可以一心惦记外地甚至外国阔佬的钱包，但地方政府更加理解用本地有限资源首先安顿好当地老百姓的政治意义有多么重要，“限外令”在北京、上海这样的特大城市是免不了的。 第三，政府关键性的态度。报纸上登出，先生你在年初市政协会议上指责政府“过度扩张保障性住房建设，占用巨大的土地资源，使得房地产投资量缩小，直接影响了房地产商们的利益。”市政府负责人明确回应：“恕我直言，你房价涨得太离奇，老百姓不喜欢你！” “一个市场的需求档次是高、中、低兼有的，大家都在拼命地集中做高端，老百姓就有意见了。同时，低端的保障还不够有力。”对于这样明确的表态，任先生还是多想想为好。 政府干预房价的政策是“保障低端、支持中端、适量高端”，着力调整住房供应结构。高、中、低端并不是相互隔绝的，任先生看到过去“大家庭资助”买不起房的子女买房，更可以明白我所说：“继续推进政策性住房建设，不但能够逐步解决低收入群体住房问题，也可以通过把这部份人群的住房要求从商品房市场需求中转移出来，从而对商品房的高价位起到釜底抽薪的作用。由于住房建设需要一个周期，因此近几年开工的廉价房、经济适用房和限价房，到2010年以后，将能大量推出，届时会对房地产市场价格产生较大影响。”“房价真正回落到市场认可的水平，才能使社会获得三赢局面：居民根据自己的经济条件改善居住状况、房地产商得到略高于市场平均利润率的收益、政府增加税收。” 近两个月来住房销售回暖，任先生认为老百姓又能“暴涨”地往外掏钱了，但这正如政府负责人对你所说的：适当地降点价立刻就有人买，要合理的回归。只有房价下降才能使交易量出现回升，也只有房价继续“合理回归”，才能持续“回暖”的势头。以降价促销售，到底是“给了《北京蓝皮书》一个嘴巴，也让这些所谓的‘专家’们该清醒清醒了”，还是给了“永远不降价”的任先生一个嘴巴呢？先生此次之所以发这么大火，是看到“有人搅局”，于是指责《北京蓝皮书》提出降低畸高房价是“创造社会矛盾”，那任先生坚决维持高房价，才是构建和谐社会？天下有如此荒唐的事吗？奉劝任先生不要恼羞成怒气急败坏，科学研究毕竟不像拉抬房价造势，不能忽悠人，它是来不得一点虚妄的。 一边是多少年轻人成了“房奴”、多少老年人为了子女的一套房交出毕生积蓄，被榨干了最后一分钱，一边是一个人年进700多万；一边是农民工辛劳于三伏盛夏赤日炎炎、三九严冬寒风凛凛之中，一边是宣称绝不为穷人盖房。清夜扪心自问，能无丝毫不安乎？行文至此，想起港台电影里的一句话：出来做，早晚是要还的!古语道，识时务者为俊杰，时务者，大势所趋也！这包括和政府、群众同心同德共克时艰，更包括理解为什么要追求社会公正、和谐，让各个阶层各尽所能、各得其所、安居乐业、共享发展的成果。 北京社会科学院 戴建中 2009.4.5
地产商，请保持冷静，请自重，请勿作茧自缚。
------风月 即日
以下为时寒冰《转帖：戴建中答房地产商任志强书 》原文
从来没有哪个国家的房地产信息和房地产研究，像中国这样混乱。一些地产商被称为理论家，动辄长篇大论，徒不知这都是他们豢养的一大批写手和研究者的功劳。这些大鳄每天走场子忽悠房价，哪里有功夫看书、写作？一些地产商通过资助研究机构和经济学家（尤其是有“良知”光环的经济学家），占领舆论前言阵地，上演愚弄民众的大合唱。面对这种情景，有良知的研究者不仅要用心写报告，还应该抽出些时间，为那些唯利是图的人扫盲，从这个角度来看，戴建中先生是好样的。戴建中为地产商免费辅导经济学常识，将被遮掩或美化的真实裸露出来，使得更多人得以认清真相。——寒冰（暖之）
戴建中答房地产商任志强书
任志强先生： 3月31日，北京市社科院发布了《北京蓝皮书》系列四个发展报告（社会科学文献出版社出版），任先生看了报道很是不爽，4月2日便发出了长文《批判<北京蓝皮书>》，汹汹然责骂不绝于口。来而不往非礼也，我作为四个报告之一《北京社会发展报告（2008-2009）》的主编，择要略作回复。 我连续两年在《社会发展报告》中指出“在买房问题上不存在‘刚性需求’”的观点。这事关要不要在价格畸高时买房，是任先生最听不得的。什么是 “刚性”？任先生有最好的阐述：是“迅速的爆发出来并转换成了购买能力”，“刚”者：硬性需求，不变也，是“一定要”、“迅速”实现的需求。但任先生又絮絮叨叨的辩解：“刚到什么程度才能变成实际的购买行为是弹性的。这不是需求的弹性，而是价格的弹性。刚性是指居民要不要改善居住条件，价格弹性是指是否有能力消费！”如果需求是在一段时间里可满足也可不满足的，哪还叫什么“刚性”？例如许多房地产商和任先生一样，乐于把每年有多少人结婚需要婚房作为“刚性需求”的经典实例。确实，群众中蕴藏着巨大的住房消费需要，但是在畸高的房价面前拒绝购买或无力购买。2008年北京有近12万对新人，但一共只卖出去94200套住宅，总还不会全部卖给新婚夫妇了吧！但是大家婚照接，房先不买，还是我那句话，“住房需求相对而言是弹性的。买不起大房子可以买小房子，买不起房子可以租房子，住宅消费能力与房价找不到交汇点时，只能是有价无市”。其实我还有先生更不爱听的话：“一直要坚持到房价理性回归，个人能够承受再买房。”先生愿意拿住房“刚性需求”和食品的刚性需求相提并论，只可惜，去年以来大家不买商品房了，一样的经济环境，君可见大家也不买食品了吗？任先生的混乱源于弄不清“需要”(need)和“需求”(demand)两个概念的区别。人类要生存，必然产生消费需要。消费需要是一切经济活动的起点，但在市场经济条件下，消费需要一般都要通过市场来实现的，这就使消费需要体现为市场中的消费需求。影响消费需求的主要因素有：（1）消费者经济收入、（2）消费品价格、（3）产品、产业结构、（4）非经济因素，如消费者心理和习惯、政府的政策调控等。在住房问题上，每个人都需要住房，这是住房消费需要，但需求是相对价格而言并且一定是有限的，面对高价商品房，中低收入者的需求受到极大限制。要真是“刚性”的，反正总是要买的，任先生又何必起急，来“批判《北京蓝皮书》”呢？管他什么“政府政策调控”，管他什么百姓抱怨冲天，你的房子都会大卖特卖，尽管“稳坐钓鱼台”就是了。其实这些都是经济学教科书前几页的内容，实在不用我再多说了。 关于“房价收入比”、“可支配收入”等等，我和我的社科院同事没写一个字，这只是一本发展报告中收录的一篇文章观点，本可对先生的“批判”置之不理，但任先生以为自己很是明白，而所谓“专家”又很“无知无耻”，那我也有兴趣来看看到底是谁“不求甚解”吧。 任先生知道了“国际惯例上用的是所有可交易的住房的价格中位数作为计算依据”，所以嘲笑蓝皮书中那位作者用了房价“平均值”，是“想出人头地的单独‘创新’，以显示自己的高明。”任先生的国际惯例无非是联合国人居署的有关文件，在房价收入比定义中使用的是“中位数”（见“联合国人居署北京信息办公室”中文网站，www.cin.gov.cn/Habitat,《城市指标工具包指南（2003年）》第10页）。但人居署在计算有关价格的方法中也指出：“在得不到中等价格的时候，最终的解决方法就是使用平均价格。”由于中国统计部门一般不使用“中位数”而使用“平均数”的概念，因此联合国人居署在中国项目中，是用“平均数”来定义房价收入比的，请看： “房价与收入比 意义： 这是有关住房市场和住房购买能力最全面的指标。 定义： 平均面积的住房价格/平均家庭年收入 数据来源和编制方法： 相关的数据基于一项专家调查。沈阳的平均家庭住房面积为60平方米。” （见同一网站，《中国城市发展战略绩效指标手册》第25页-26页）。 至于任先生津津乐道的REICO又是什么组织呢？它的主要资助人之一就是任先生的华远公司。我斗胆问一声REICO,任先生说你们的报告“也用国家统计局的相关数据多年发布过相关的结果”，国家统计局什么时候向你们“发布”过“中位数”的？科学研究不是唬人，是要“说明计算的方式、出处”的，否则资助的“老板很生气，后果很严重！” 还有一个“不爽的”消息要告诉任先生，几年前就有人研究，如果真的用可支配收入“中位数”来做房价收入比的分母，由于中国贫富收入的极大差异，使得“中位数”会远远小于“平均数”，分母小了，得出的房价收入比就更高了（请看《统计研究》2003年第1期杨文武的文章《房价收入比指标研究》）。 任先生偏爱“中位数”，可是请先弄清定义，比如你文章中讲“中国的住房面积中位数2007年只有68平方米/户”，又大谬不然。请查《中国统计年鉴2008》第315页：2006年城市人均住宅建筑面积27.1平方米（2007年数据尚未公布）、农村人均住房面积30.7平方米，第94页又指出2007年每个家庭户平均3.17人，由此大致可以分别算出中国城市或农村平均每户住宅面积。任先生搞房地产，不会不知道中国城市、农村的住房是不能混在一起算的吧，而且都是按“平均数”，从来不按“中位数”运算的。这二者的差别、使用的得失，胡孝绳50年前写的《统计学》中做过比较，是本很好的启蒙之作，任先生便中可翻翻。 顺带再说说“可支配收入”，这是指居民生产、经营的净收入+政府对个人收入转移（如离退休金、失业救济金、赔偿等，单位对个人收入转移的辞退金、保险索赔、提取的住房公积金等）+ 家庭间的赠送和赡养 - 国家先发后征或居民家庭成员必须缴纳的刚性支出（如个人所得税、公积金、养老基金、医疗基金、失业基金等）。 一户人家在没有买房时，计算可支配收入要从总收入中减去每月缴纳的住房公积金；在这户人家买房时个人与单位的住房公积金又要发还给他，成为他可支配收入的一部分。在那位作者的文章里用的是北京市的人均可支配收入，既包括了第一种请况，也已包括了第二种情况中的住房公积金，因此不是任先生你所说“每个职工还有24%的住房公积金等未计入可支配收入部分”。至于先生说“加上住房公积金按社科院《北京蓝皮书》的算法岂不是人人都可以买得起住房了”，实在不知所云，即便按先生的说法（不是算法，因为先生在文中又计算错了），房价收入比由此从23：1降到18.5：1，离“人人买得起住房”也是相差太远了。 还要告诉任先生的是，2007年北京城镇从业人员745.4万人，而截至2008年年底，北京地区建立住房公积金单位的职工为429.24万人，没有住房公积金的至少占从业人员数的40%。任先生，请别忘了给自己公司工地上的民工存住房公积金啊！ 那篇文章作者以“户均100平方米计算”，也引起任先生大为不满，以致想起“中国政府90平方米以下面积的住房要占70%的规定”。那房地产商衮衮诸公又照政府规定做了吗？ 2007年连竣工的经济适用房平均每套都要106平方米，任先生能晒晒自己盖的商品房又是多少平米一套啊？房价收入比反映的是当下市场供给的有效性，拿100平方米为标准恐怕比任先生说的68平方米更有代表性吧？ 任先生用很大篇幅谈购房者如何有购买力，以资证明畸高房价合理，还维持的下去。社会规律与经济规律不可违抗，违反市场规律的高价，上得越高，摔得越重，任先生文章中一会儿日本、一会儿美国，似乎全世界房地产情况了然于胸，可否说说这些国家的高房价今天怎样了？我劝先生还是从长计议为好。 首先，经过这番房价的涨落，大家都懂了房市和股市一样有阴晴圆缺，正如北京市政府负责人所言，北京老百姓很“讲政治”，你不降价我就不买。前几年购房欲望高，是因为房价尚能接受，随着房价的高企，买得起房的人越来越少，购买力透支情况也愈来愈严重。先生讲“比发达国家都高的已有83%以上的住房私有化率更证明了中国人的购房能力。”这话也很错，住房私有化率的高低并非只是简单的购买力问题，与国家或地区的政策取向密切相关，尤其是在中国，往事不远，凡是经过住房制度改革的人对此都很明白。 其次，先生是“只为富人盖房”的，但几年下来，北京的富人市场也逐步饱和了。北京市统计局2007年9月底的抽样调查中，被调查户未来五年有购房需求的为18.3%，仅有2.1%户拟购房价在100万元以上。以先生之聪明，岂不心知肚明？所以先生又盯上“外来的购买力，房价就不仅仅是为了北京的供求对象所准备的了，也完全不受这种仅以北京户籍家庭收入的购买能力约束。”先生恐怕又是一相情愿了，先生可以一心惦记外地甚至外国阔佬的钱包，但地方政府更加理解用本地有限资源首先安顿好当地老百姓的政治意义有多么重要，“限外令”在北京、上海这样的特大城市是免不了的。 第三，政府关键性的态度。报纸上登出，先生你在年初市政协会议上指责政府“过度扩张保障性住房建设，占用巨大的土地资源，使得房地产投资量缩小，直接影响了房地产商们的利益。”市政府负责人明确回应：“恕我直言，你房价涨得太离奇，老百姓不喜欢你！” “一个市场的需求档次是高、中、低兼有的，大家都在拼命地集中做高端，老百姓就有意见了。同时，低端的保障还不够有力。”对于这样明确的表态，任先生还是多想想为好。 政府干预房价的政策是“保障低端、支持中端、适量高端”，着力调整住房供应结构。高、中、低端并不是相互隔绝的，任先生看到过去“大家庭资助”买不起房的子女买房，更可以明白我所说：“继续推进政策性住房建设，不但能够逐步解决低收入群体住房问题，也可以通过把这部份人群的住房要求从商品房市场需求中转移出来，从而对商品房的高价位起到釜底抽薪的作用。由于住房建设需要一个周期，因此近几年开工的廉价房、经济适用房和限价房，到2010年以后，将能大量推出，届时会对房地产市场价格产生较大影响。”“房价真正回落到市场认可的水平，才能使社会获得三赢局面：居民根据自己的经济条件改善居住状况、房地产商得到略高于市场平均利润率的收益、政府增加税收。” 近两个月来住房销售回暖，任先生认为老百姓又能“暴涨”地往外掏钱了，但这正如政府负责人对你所说的：适当地降点价立刻就有人买，要合理的回归。只有房价下降才能使交易量出现回升，也只有房价继续“合理回归”，才能持续“回暖”的势头。以降价促销售，到底是“给了《北京蓝皮书》一个嘴巴，也让这些所谓的‘专家’们该清醒清醒了”，还是给了“永远不降价”的任先生一个嘴巴呢？先生此次之所以发这么大火，是看到“有人搅局”，于是指责《北京蓝皮书》提出降低畸高房价是“创造社会矛盾”，那任先生坚决维持高房价，才是构建和谐社会？天下有如此荒唐的事吗？奉劝任先生不要恼羞成怒气急败坏，科学研究毕竟不像拉抬房价造势，不能忽悠人，它是来不得一点虚妄的。 一边是多少年轻人成了“房奴”、多少老年人为了子女的一套房交出毕生积蓄，被榨干了最后一分钱，一边是一个人年进700多万；一边是农民工辛劳于三伏盛夏赤日炎炎、三九严冬寒风凛凛之中，一边是宣称绝不为穷人盖房。清夜扪心自问，能无丝毫不安乎？行文至此，想起港台电影里的一句话：出来做，早晚是要还的!古语道，识时务者为俊杰，时务者，大势所趋也！这包括和政府、群众同心同德共克时艰，更包括理解为什么要追求社会公正、和谐，让各个阶层各尽所能、各得其所、安居乐业、共享发展的成果。 北京社会科学院 戴建中 2009.4.5
2009年4月6日星期一
风月时评 何以证明侯宁大顶论是悖论？【原创】
2009年3月24日，侯宁在和讯博客发布了《中国股市正陷于一个巨大的阴谋》，当日大盘指数最高点位2369.45点，最低点位2327.43点，也许是碰巧，次日大盘最高冲高到2355.69点后收于2291.55点，当日重挫2%。看来，有很多人是知道侯宁“阴谋论”的，并在这一天做了所谓的“胜利大逃亡”。之后的几天，大盘又创了新高，侯宁又于3月26日发布文章《2400点是今年的大顶？》一文（引用地址：http://bilone.blog.hexun.com/30967789_d.html），文中依据基本面方面的现实状况，分析了今年大盘指数2400点的大顶论。 以下是文章节选：
“而在上周以来，上证指数连续上涨7天之后，侯宁再度提出“反弹接近尾声”的说法，并对此前明确看多的龚方雄提出质疑。谁是谁非，只能留待历史验证。在反驳龚方雄的文中侯宁认为，由于我国经济数据滑坡严重、上市公司业绩预期明显恶化、经济形势和危机刚刚暴露时也不可同日而语，目前唱多没有足够理据，其风险也比去年更大。庞大的套牢盘绝不是各色机构愿去或能去解救的，2400点已经是今年的大顶。”
更有意思的是，在4月3日，侯宁又发布了一篇《股市小说：多涨了三五十点》（引用地址：http://bilone.blog.hexun.com/31247896_d.html），当日大盘指数虽然创了新高，但一天走势属于强势震荡。文中有一句笔者认为是点睛之笔的表述：
“这下好了。白胖子容光焕发地对龚老板耳语：“嘿嘿，龚总，一会儿收市接盘我得把宁某好好损损了，他的神话只要一破，新股民就会大增，咱出货就好办了。”
如果从阴谋论的的角度上讲，笔者主观认为是存在的，但这个阴谋，可能不是什么多大的阴谋，只不过是机构操盘一般的目的而已，但如果这个比较平常的观点，用“阴谋论”表述，笔者认为多少有所不妥，让人感到多少有点小题大做之感。
在侯宁《2400点是今年的大顶？》发布之后，笔者预知大盘指数一定不会就此作罢，而是可能冲破前期高点，因此笔者在26日当天发布《大盘或准备二次冲关》一文，表明了自己的观点。当时因为已经知道侯宁预测2400是今年大顶的判断，在4月1日大盘冲破2402.81点后，笔者感到侯宁可能会为此说点什么，当然，这个判断只是直觉上的，果不其然，侯宁4月3日发布了《股市小说：多涨了三五十点 4月3日》一文，对于这个结果，笔者也不禁乐了起来。
中线上看，笔者对大盘的判断并没有侯宁那么悲观，因为在《风月周末版 中国经济走向之辩 3月8日【原创】【荐】》一文中已经提出了自己的观点。针对大盘可能走到哪里，这一点笔者曾也在《风月 大势阶段总结 周末版 2月28日【原创】》一文中对大势也有所推定，但短线上确实感到了些许风险。跟踪笔者博客的朋友也许还能记得，之前笔者多次短线判断2400点必过，是因为主力如果想套牢散户，就必须冲破2400关口，毕竟只有在冲破重要压力位的大环境下，才会有股评师、媒体以及一些技术派积极看多，也才能使主力所出之货有人解盘。具体这个点位在那里，笔者并没有预测，预测起来很难，也没有太大的意义。
判断大势应该分两种情况，一是经济复苏较好的情况，二是经济复苏较慢的情况。当前，应该是属于第二种，因此笔者对当前的大盘有点隐忧。另外，笔者之所以没有看得太高，另一个重要原因就是房地产。
房市现在正处于微妙的时机，在世界各国房价大跳水的大背景下，中国的房市总体上调整的幅度显然是不够的，纵使真实存在“小阳春”，也改变不了房价调整的大趋势，（已经有披露“小阳春”与假按揭有关），这一点笔者先后发布了《一个值得我们关注并思索的信息 【原创】》和《风月视点 看空地产的四个理由 3月31日【原创】》两篇文章加以说明。如果我的观点成立，那么股市的地产股将受房市拖累，金融股将受地产股拖累，并最终拖累大盘，因此，在这种背景下，大盘很难走的太远。这是其一。其二，就是从经济周期的节奏上判断，限于篇幅，这里就不再累述了。
对于短期的大盘，笔者也曾想如果指数只是多涨了几十点，是不足以说服侯宁的，如果大盘果真突破了2500点，这时再说侯宁2400点大顶论是悖论，料想他也不会有什么微词了。
但侯宁的结论是真是假，对于散户来说，意义并不是很大，依笔者看，如果侯宁的观点起先提出后但并没有不大范围的被宣传，或许大盘真的可能会被他言中。
一切结果的产生都源于各方利益的动力博弈，只要我们懂得一些穿透诸多现象的总的法则，那我们分析什么都将变得游刃有余。
推荐文章：《房市“小阳春”真相面纱正逐步被揭开（原创）》
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“而在上周以来，上证指数连续上涨7天之后，侯宁再度提出“反弹接近尾声”的说法，并对此前明确看多的龚方雄提出质疑。谁是谁非，只能留待历史验证。在反驳龚方雄的文中侯宁认为，由于我国经济数据滑坡严重、上市公司业绩预期明显恶化、经济形势和危机刚刚暴露时也不可同日而语，目前唱多没有足够理据，其风险也比去年更大。庞大的套牢盘绝不是各色机构愿去或能去解救的，2400点已经是今年的大顶。”
更有意思的是，在4月3日，侯宁又发布了一篇《股市小说：多涨了三五十点》（引用地址：http://bilone.blog.hexun.com/31247896_d.html），当日大盘指数虽然创了新高，但一天走势属于强势震荡。文中有一句笔者认为是点睛之笔的表述：
“这下好了。白胖子容光焕发地对龚老板耳语：“嘿嘿，龚总，一会儿收市接盘我得把宁某好好损损了，他的神话只要一破，新股民就会大增，咱出货就好办了。”
如果从阴谋论的的角度上讲，笔者主观认为是存在的，但这个阴谋，可能不是什么多大的阴谋，只不过是机构操盘一般的目的而已，但如果这个比较平常的观点，用“阴谋论”表述，笔者认为多少有所不妥，让人感到多少有点小题大做之感。
在侯宁《2400点是今年的大顶？》发布之后，笔者预知大盘指数一定不会就此作罢，而是可能冲破前期高点，因此笔者在26日当天发布《大盘或准备二次冲关》一文，表明了自己的观点。当时因为已经知道侯宁预测2400是今年大顶的判断，在4月1日大盘冲破2402.81点后，笔者感到侯宁可能会为此说点什么，当然，这个判断只是直觉上的，果不其然，侯宁4月3日发布了《股市小说：多涨了三五十点 4月3日》一文，对于这个结果，笔者也不禁乐了起来。
中线上看，笔者对大盘的判断并没有侯宁那么悲观，因为在《风月周末版 中国经济走向之辩 3月8日【原创】【荐】》一文中已经提出了自己的观点。针对大盘可能走到哪里，这一点笔者曾也在《风月 大势阶段总结 周末版 2月28日【原创】》一文中对大势也有所推定，但短线上确实感到了些许风险。跟踪笔者博客的朋友也许还能记得，之前笔者多次短线判断2400点必过，是因为主力如果想套牢散户，就必须冲破2400关口，毕竟只有在冲破重要压力位的大环境下，才会有股评师、媒体以及一些技术派积极看多，也才能使主力所出之货有人解盘。具体这个点位在那里，笔者并没有预测，预测起来很难，也没有太大的意义。
判断大势应该分两种情况，一是经济复苏较好的情况，二是经济复苏较慢的情况。当前，应该是属于第二种，因此笔者对当前的大盘有点隐忧。另外，笔者之所以没有看得太高，另一个重要原因就是房地产。
房市现在正处于微妙的时机，在世界各国房价大跳水的大背景下，中国的房市总体上调整的幅度显然是不够的，纵使真实存在“小阳春”，也改变不了房价调整的大趋势，（已经有披露“小阳春”与假按揭有关），这一点笔者先后发布了《一个值得我们关注并思索的信息 【原创】》和《风月视点 看空地产的四个理由 3月31日【原创】》两篇文章加以说明。如果我的观点成立，那么股市的地产股将受房市拖累，金融股将受地产股拖累，并最终拖累大盘，因此，在这种背景下，大盘很难走的太远。这是其一。其二，就是从经济周期的节奏上判断，限于篇幅，这里就不再累述了。
对于短期的大盘，笔者也曾想如果指数只是多涨了几十点，是不足以说服侯宁的，如果大盘果真突破了2500点，这时再说侯宁2400点大顶论是悖论，料想他也不会有什么微词了。
但侯宁的结论是真是假，对于散户来说，意义并不是很大，依笔者看，如果侯宁的观点起先提出后但并没有不大范围的被宣传，或许大盘真的可能会被他言中。
一切结果的产生都源于各方利益的动力博弈，只要我们懂得一些穿透诸多现象的总的法则，那我们分析什么都将变得游刃有余。
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