风月视点 看空地产的四个理由 3月31日【原创】

近期有关地产的新闻很多，因为房市牵扯到股市的地产股，地产股又占着比较大的权重，同时，地产又与金融紧密相连，因此，在笔者判断大势的时候，就不得不关注房市，关注地产的走势。
比较流行的利多房市的观点有以下几个：一是国家出台利好，刺激了楼市；二是楼市已经下跌，或许已经见底了；三是美国开始印钞，世界通货膨胀的预期，导致固定资产涨价的预期，使地产或开始涨价。
第一条，如果房子价格不降，个人认为对地产只是一个中性的消息。因为国家再刺激，如果价格下不来，人民的支付能力跟不上，那成交量就上不去，地产想复苏就成了空谈。第二条，楼市确实已经下跌，但下跌了就不一定会立即上涨，是否上涨受到很多因素制约，现在，不管是从成交量上还是时间跨度上，说见底还为时尚早。当前，除少部分一线城市降价幅度较大外，其他城市降幅并不明显，有的还略有上升，因此泡沫依然严重。第三条，关于美国印钞的事，如果美国真的实施，房市应该是上涨的，但有一点我们必须清楚，就是现在这个问题还在博弈中，并没有事实发生，至少在结果上还没有发生什么，如果仅凭这一点就入房市抄底，万一事情微妙的发生变化，我们如何应对？要知道房子不是股票，即使割肉也可以快速出局，房子特有的流动性差的属性决定了，如果存在下跌预期，即使你想卖也未必能够找到买主，这一点也许只有实践中炒过房的朋友有真切体验。
实际上，在大势上，笔者认为至少五到十年，房市会一直处于调整中。理由有以下几点：
一是从经济周期看，一个周期有时间性。“病来如山倒，病去如抽丝”，来的不容易，去的也不会很快。这一点有历史为鉴，笔者也不用多言，关于这一点，深圳香港那边的朋友可能感触更深，不然深圳的房价也不会敏感的降得那么快。
二是从现在的住房存量上看，现在空置率已经相当的高。笔者拿不出全国的数据，只能以本地的基本数据为证。笔者所处一个地级城市，去年笔者没事就逛街数房子。以一栋楼7层4个单元，每个单元每层2户为计算标准楼，高层折合标准楼后，算上已经建好的、正在建设的楼盘，大约我们这里有近500栋房子。以每套房子80平米算（实际要远大于80平米），空置面积为2240000平米！这个数据应该会远远高于官方公布的数字。实际上，这还没有算老房子中炒房的人空的房子和将要建设的廉租房、经济适用房！可见，即使房价下降，这么大的供给，也未必可以在几年消化的掉。
三是老龄化的实际，决定新房需求力量正在逐步减弱。如果留意就会发现，当前我们身边的老人已经越来越多了，救护车疾驰已经越来越频繁。已经有经济学家对中国可能未富先老的现状提出了警示，这也是真实存在的，也是笔者预期中国必须在未来20年内迅速崛起的判断依据之一，因为，这20年如果崛起不了，以后将变得更难，包袱太重了。现在国家已经在为社保发愁，何况面对以后老龄化可能更严重的事实呢？
四是居民支付能力已大不如从前。60年出生的人，不管是福利分房还是房改房，都已经有了房子，因此，这部分人可以为自己的孩子、孙子支付购房首付，那么，面对子孙们已经背负了几十年的银行还债包袱，子孙们下一代孩子的首付怎么办？只能东拼西凑，勉强应付，即使这样，也算是少部分可以支付首付的幸运家庭了。这些不是笔者杜撰，而是确确实实发生在笔者身边的鲜活的实例。特别是在经济危机背景下，人民收入进一步下降，支付能力变得较以往更低。
综合来看，即使世界金融不来，房市也会面临一次大的调整，只不过来的慢一些，调的时间长一些，世界金融危机只是一剂催化剂罢了。
基于以上判断，笔者在判断大势文章中，写出了《风月收评 地产 扶不起来的阿斗 3月25日【原创】》、《风月早九点 时刻警惕地产做空大盘 3月27日 【原创】》等文章，事实也正如笔者所言，地产确实多次在关键时刻拖累了大盘。
以上所述，均属一家之言，因时间和精力所限，数据未必准确，只当参考。

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