2009年4月30日星期四

周末版 当前楼市万象简评 5月1日(原创)

经过前一段时间楼市的“小阳春”,又经历了近期楼市的“假按揭”,接着就是楼市的“退房潮”,当然,期间还有开发商为了维护楼市稳定不涨价而所谓的“联手呼吁”,楼市可谓万象丛生,好不热闹。那么,就让朋友们和笔者一起看看这些热闹的新闻吧。
新闻一:08年全国商品房空置率增速创新高 北京居榜首
摘要:2008年,我国商品房空置率达到9.50%,增幅为14.85%,增速创下1994年有统计数据以来的新高。其中,北京市商品房空置率为16.64%,居全国首位,高出全国水平75%,形势严峻。
报告显示,2008年,我国商品房空置面积为1.64亿平方米,同比增幅达21.8%。但空置率却明显低于15年来12.83%的平均空置率 (当商品房空置率超过16%时,房企经营利润率将为负),依然处于合理区间。(引用地址:http://house.focus.cn/news/2009-04-28/666589.html)
风月评论:之前笔者曾就“陈宝存有关打人”一篇博文发表过评论,在博文中笔者提到温总理的所谓“稳定住房”的发言,主要是指稳住房市的成交量,因为作为一个总理,楼市当前的突出问题总理不会不知道,因此才说了这句话。笔者的判断也是从成交量角度,并以此反对陈宝存所谓的“打人”依据。现在看看,空置率增速创新高不是成交量的问题什么是什么?总理不是指稳住成交量难道会是指稳住“房价”?
不知道陈宝存看到这个新闻心里会是什么滋味。
这个信息告诉我们,当前楼市泡沫依然严重,民众对当前楼市的预期没有改变,并没有因为几个地产狂热分子的走与呼有一思动容。
新闻二:开发商“按兵不动” 楼市供需矛盾长期压力渐增
摘要:一个非常重要的先导性指标让我们对未来楼市感到忧心,那就是房地产新开工情况。年初以来,虽然4万亿启动的国家大投资如火如荼,但房地产投资总额的增速却远远低于固定资产投资,新开工面积也大幅下降。这预示着更少的供给与更多的需求将直接对冲,最终导致房价畸形上涨。而房地产投资的萎缩也将直接影响地方GDP增长。(引用地址:http://house.sohu.com/news/2009-04-30/668661.html)
风月评论:一直以来,笔者都在思考一个问题,就是不仅普通大众,一些开发商也是看淡后市的,但为什么不降价?或者说只是通过搞活动变相降价?后来之前舆论上出现了不少退房的官司之争,笔者才有点想通了其中的道理。
大家都知道,开发商现在卖的所谓“房子”,都是一些美丽的图景,或者直接说就是“期房”,当这些期房被人买走之后,如果这时候降价,一方面,在大众“买涨不买跌”的习惯思维下,反而更不利于房屋销售,另一方面,前期买过期房的业主因为自身房屋贬值,就会要求退房,开发商必然落入司法纠纷的漩涡。
也正是基于以上两点,开发商很无奈,即使想降价也不能降,即使无奈降了也不能明目张胆,只能通过“搞活动”,或者干脆暗地里降价,明里却不承认。
从这一方面来说,开发商也是很难的。但这又能怪谁呢?
有关退房的新闻之前有很多,当前最新的一个《潘石屹陷入“退房门”是否有假按揭尚难判断》(地址:http://house.sohu.com/news/2009-04-30/668897.html)
新闻三:九大开发商联手呼吁:保护房地产市场不涨价
摘要:五一小长假前,广东省房地产协会、广州市房地产协会联合恒大、富力、越秀城建、合生、保利、碧桂园、万科、光大、中信华南、合富辉煌等九大开发商和一家中介公司召开“促销售,扩内需,房地产业界大行动”新闻发布会,联手护市,呼吁为维护楼市的持续回暖局面,地产同行不要涨价卖楼。
(引用地址:http://house.focus.cn/news/2009-04-30/668203.html
风月评论:这又是一个具有强烈心理暗示的新闻。首先读了这个标题,会给人以下几个感觉:一是房价还会上涨;二是地产商很好很仁慈,为了保护这个市场,即使房价会涨,也呼吁不要再涨了。
像这样的新闻笔者见的多了。朋友们可以自问一下,您读到这个新闻时候,首先的感受会是什么?
现在成交量大减,还要喊着涨价,这不是找抽还是什么?一方面要吃羊,一方面还要强调要“温柔”的吃,不要让羊感到痛苦。开发商这一招可真够“智慧”的。
新闻四:居住用地成交大降 开发商只敢卖房不敢买地
摘要:土地市场并没有随着楼市一同步入“小阳春”,反而延续了去年以来的萎靡状态。根据戴德梁行对于全国主要城市土地市场的跟踪统计:一季度居住用地(含居住用地综合用地)成交规划建筑面积同比去年萎缩67%。(引用地址:http://house.sohu.com/news/2009-04-30/668154.html)
风月评论:如果看多地产,开发商必然大量拿地。如果不敢买地,无非就是两个原因。一是虽然看多,但手里没有资金,买不了。为什么没有资金,大家可以简单想一想,不用花费很多脑细胞即可得出结论。二是本来就是看空房市,当然不会再行买地!
以上两个原因的存在,第一个证明地产“小阳春”可能是假的,自导自演的;第二条,连开发商都看空楼市,你还想抄底吗?
当然,对于自主性的需求,我们可以择机买房,但要买现房、二手房,不要买期房,因为你现在的期房,很可能就是你未来的烂尾房!
新闻五:高房价是腐败标志 5月回调两年后房价下跌50%
摘要:据我了解,自去年银行下调了房贷利率之后,假按揭的现象很多,因为房贷利率很低,开发商可以随便找一些身份证通过假按揭自己高价买自己的房子从银行套现,然后再在二手市场低价卖出,开发商通过假按揭一方面套现了银行贷款,缓解了资金问题,另一方面回避了降低房价售楼的尴尬,并推高了房价。(引用地址:http://house.sohu.com/news/2009-04-30/668581.html)
风月评论:这个我就不说那么多了,对于想买房的朋友,如果不急着住,再等几个月看看无妨。具体分析可见详细新闻。
最后,祝朋友“五一”快乐。并真切祝福大家可以利用好这次经济危机,为自己造福。

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